Em alguns mercados, as empresas de data center estão alugando instalações antes mesmo de serem construídas.

É esta a nova realidade conforme os data centers se tornam o ponto focal de um mundo centrado na nuvem? Ou esse estouro de aluguel é uma “bolha de nuvem” que pode levar ao excesso de confiança e, por fim, ao excesso de construção?

Nas últimas semanas, essas questões foram abordadas por executivos de data centers em painéis de conferência e teleconferências. O forte consenso é que o atual boom do data center tem poder de permanência, apoiado pelo crescimento de plataformas em nuvem e novas tecnologias de dados intensivos.

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O boom atual é bom demais para ser verdade? Alguns analistas expressaram preocupação com o volume de novas construções, questionando se a enxurrada de locações poderia levar a uma repetição de 2013, quando os preços abrandaram em vários mercados devido ao excesso de oferta.

Mas existem várias diferenças importantes entre a atividade atual e o ambiente em 2013, quando a procura era mais lenta e a dinâmica do mercado era distorcida por inquilinos que procuravam sublocar espaços. Talvez o mais importante seja que os provedores de serviços de data center estão reduzindo seus riscos com o pré-aluguel de espaço ou vinculando os planos de construção a expansões por locatários existentes.

Demanda “insaciável”

O analista da Jeffries, John Petersen, diz que está vendo “níveis insaciáveis ​​de demanda” por espaço de data center. A oferta de espaço de data center cresceu 20% ao ano, disse ele, enquanto as taxas de vacância caíram. A demanda está sendo impulsionada por nuvem, celular, vídeo e BigData. No horizonte, estão duas tecnologias potenciais que podem criar uma demanda significativa por espaço de data center: A Internet das Coisas e a realidade virtual .

Do lado do fornecedor, isso está se refletindo em grandes negócios:

A DuPont Fabros Technology (DFT) alugou quase 60 megawatts de espaço no atacado nos últimos dois trimestres e 78 megawatts no ano passado (em comparação com uma média histórica de cerca de 30 MW por ano)

A CyrusOne alugou 30 megawatts de espaço para a Microsoft, incluindo 22 megawatts na Virgínia e outros 9 megawatts em San Antonio.

A QTS Realty alugou 8 megawatts de espaço em Dallas para um grande provedor de computação em hiperescala.

A Digital Realty alugou toda a primeira fase multi-megawatt de um novo projeto em Osaka, Japão, para um grande provedor de nuvem.

“Há uma enorme demanda por nosso produto”, disse Chris Eldredge, CEO da DuPont Fabros Technology (DFT). “Estamos nos estágios iniciais da nuvem agora. Eu diria que estamos no primeiro turno, então a demanda será saudável nos próximos anos. Com o crescimento da nuvem e a terceirização contínua, estamos muito otimistas e otimistas em relação ao nosso futuro. ”

“Estamos vendo os negócios chegarem a nós em um ritmo muito rápido e o tamanho dos negócios está aumentando”, disse o CEO da CyrusOne, Gary Wojtaszek. “Não sabemos quanto tempo isso vai durar para nós, mas continuamos realmente otimistas com a oportunidade que temos pela frente.”

The Cloud Arms Race

O que está criando toda essa demanda? A corrida armamentista da computação em nuvem está se acelerando e a batalha será travada com os data centers. Os principais participantes estão se movendo rapidamente para acumular capacidade para as nuvens que estão por vir, resultando em grandes negócios para o espaço do data center em desenvolvimento.

Amazon Web Services construiu uma posição dominante no negócio de computação em nuvem, com receita de aproximadamente US $ 10 bilhões por ano. A computação em nuvem também é uma prioridade para a Microsoft e o Google, que têm recursos para atuar em grande escala. O Google acelerou seu plano de crescimento do data center , enquanto a Microsoft assinou grandes contratos .

“Todos estão tentando alcançar a AWS, e a única maneira de fazer isso é alugar espaço no atacado”, disse Jim Kerrigan, diretor administrativo de Data Centers da América do Norte . “Não acho que nenhuma dessas empresas vai parar de construir seus próprios data centers. Mas agora eles precisam se atualizar. ”

A Microsoft aumentou seus gastos com data center em 65% no primeiro trimestre, disse a empresa. A empresa disse que também abandonou o uso de data centers modulares (conhecidos como IT-PACs) porque precisa expandir sua capacidade de data center em um ritmo que não pode ser alcançado com os módulos.

A maior parte do leasing da nuvem concentra-se nos fundos de investimento imobiliário (REITs) do data center, como Digital Realty e DuPont Fabros. Um dos motivos é que os criadores de nuvem estão tentando alugar de 5 a 15 megawatts por vez, e poucas empresas têm essas pegadas grandes disponíveis.

As Lições da Era do “Campo dos Sonhos”

De certa forma, o setor continua a ser assombrado pelos fantasmas do passado de excesso de oferta. O boom das pontocom criou a era do campo dos sonhos da indústria (“Construa e eles virão”), que levou a vagas generalizadas e falências quando o boom explodiu em 2001-2003.

As memórias do inverno nuclear da indústria levaram a uma mudança para a construção em fases, com o espaço implantado em pedaços menores para alinhar a oferta com a demanda. Os fornecedores têm sido mais cautelosos com projetos especulativos, procurando inquilinos âncora antes de prosseguir com novas construções. O uso de componentes pré-fabricados e modulares encurtou o tempo de espera em novas construções, aliviando a pressão para avançar.

“As equipes de gerenciamento de REIT do data center veem o ROIC (retorno sobre o capital investido) como a principal métrica”, disse Bill Stoller , que acompanha o setor imobiliário do data center. “Wall Street forçou o setor a ser alocadores excepcionais de capital, o que impõe autodisciplina para o desenvolvimento. Além disso, métodos de construção simplificados permitem desenvolvimentos em fases para fornecer data halls just-in-time. ”

Executivos de data centers afirmam que o setor se tornou mais sofisticado em sua capacidade de projetar a demanda e tomar decisões sobre novas construções.

“Acho que todos nós vemos uma demanda muito boa”, disse Tony Wanger, presidente da IO. “Estou bastante confortável com as métricas que rastreamos e com os mercados e clientes que conhecemos. Presumo que essas (empresas que estão construindo novos data centers) sejam atores racionais com boa disciplina e percepção de seus clientes e da demanda. ”

“Passamos por um exercício muito detalhado”, disse Steve Smith, CEO da Equinix , ao descrever os critérios de expansão da empresa. “Esperamos cinco anos. Estamos analisando os mercados e (data centers) para ter certeza de que entendemos quais são nossas taxas de preenchimento, o que os dados empíricos estão nos dizendo e o que isso significa em relação às nossas expectativas futuras, entendendo como são os cenários competitivos em cada um desses mercados. ”

O curinga na equação de oferta são novos participantes no mercado, disse Wanger. O negócio de data center exige muito capital e, portanto, tem uma grande barreira de entrada. Mas novos participantes com grandes ambições podem perturbar o equilíbrio entre oferta e demanda nos principais mercados.

Pré-locação em níveis históricos

A melhor maneira para os provedores de serviços de data center gerenciarem o risco é usar uma estratégia de pré-leasing ou build-to-suit, em que os clientes são assinados antes do início da construção. CyrusOne está construindo agressivamente, mas já tem compromissos de inquilino para 60 por cento de seu espaço de expansão planejado.

“Nunca tivemos clientes que se inscreveram com antecedência para fornecer capacidade para eles”, disse o CEO Wojtaszek. “Esta é uma posição muito boa para nós.”

A DuPont Fabros pré-alugou toda a terceira fase de 16 megawatts de seu data center de Santa Clara, bem como espaço em outros mercados. “Com nosso pré-leasing, assim que o lançamos, nós o alugamos”, disse Eldredge, CEO da DFT. “Um dos desafios para nós é fazer com que seja rápido o suficiente. Só podemos nos mover tão rápido. ”

Outros fornecedores estão baseando as novas construções nas necessidades de expansão dos clientes atuais. A Digital Realty diz que 90% do aluguel do primeiro trimestre veio de inquilinos existentes.

“Dada a história recente do setor, qualquer aumento no fornecimento deve ser observado com atenção”, disse Bill Stein, CEO da Digital Realty. “No entanto, os atuais oleodutos de construção estão geralmente concentrados em mercados nacionais de primeira linha, com alta visibilidade sob demanda e os níveis de pré-locação são saudáveis. As taxas de vacância de mercado nesses mercados estão na casa de um dígito, e nossas carteiras nesses mercados estão ao norte de 90% alugadas. Em cada caso, o nível de absorção de 2015 representa um múltiplo de duas a três vezes o nível de oferta atual. ”

As taxas de leasing também permaneceram estáveis. Para alguns dos maiores fornecedores, os retornos estão melhorando nos principais mercados. “Em Santa Clara, conseguimos obter um retorno sobre o investimento de 11,5% (na Fase II), em comparação com os 9,25% que alcançamos no ano passado na Fase II”, disse Jeff Foster, diretor financeiro da DuPont Fabros. “Os preços estão aumentando em Santa Clara. e estamos vendo pickups semelhantes em Chicago e Ashburn. ”

Fantasmas de 2013?

Todos esses sinais apontam para uma força contínua. Alguns analistas, no entanto, estão preocupados se a recente onda de leasing atenderá às necessidades dos construtores de nuvem no futuro próximo, deixando menos demanda para dar suporte a todas as novas construções. No mês passado, no CapRate New York Data Center Summit, o analista Colby Synaesel de Cowen and Co. pressionou um painel de CEOs de data centers sobre se a nova construção poderia criar uma repetição de 2013.

É importante destacar que existem várias diferenças entre o mercado atual e 2013. A demanda é muito mais forte em 2016, com arrendamentos muito maiores. Em 2013, grande parte da nova oferta foi focada em mercados onde grandes inquilinos procuravam sublocar espaços subutilizados - incluindo o Facebook no Vale do Silício e o Yahoo na Virgínia do Norte. A disponibilidade de propriedades subarrendadas e de novos suprimentos de fornecedores de data center impactou os preços, especialmente no Vale do Silício.

Kerrigan, que acompanha de perto o mercado nacional de espaço no atacado, diz que prever a demanda em nuvem é difícil. Mas ele não vê nenhum sinal de que os provedores de data center vão crescer demais nos principais mercados. “Eles estão tendo problemas apenas para manter os negócios que já fizeram”,

Desenvolvedores de data centers experientes conhecem as lições da história. Apesar de seu recente sucesso, a DuPont Fabros continua cautelosa em relação à demanda.

“Acho que é muito cedo para mudar totalmente a trajetória de nosso pipeline de desenvolvimento e quão rápido nos desenvolvemos e quanto desenvolvimento especulativo faremos com base nesses dois trimestres”, disse Eldredge. “Se continuar, teremos que reconsiderar. Mas agora, acho que estamos fazendo a coisa mais prudente e seguindo nosso plano. ”

Dado o volume de espaço procurado pelos provedores de nuvem, a capacidade de fornecer nova capacidade rapidamente está emergindo como um diferencial competitivo. No ano passado, a CyrusOne entregou um data center completo de 100.000 pés quadrados construído sob medida em Phoenix para um grande provedor de SaaS em apenas 107 dias.

“Isso acabou sendo um divisor de águas para nós”, disse Wojtaszek, que disse que o projeto lançou as bases para os grandes arrendamentos que se seguiram. “Todas as grandes empresas de nuvem do país perceberam nossos recursos de velocidade para o mercado.

“Construímos um data center inteiro em quase o mesmo tempo que os fabricantes de computadores seriam capazes de fornecer todo o poder de computação que caberia no data center”, disse ele. “É como se estivéssemos construindo garagens com a mesma rapidez com que a GM fabrica carros.”

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